Kat Mülkiyeti Hukuku, apartman ve site gibi çoklu bağımsız bölümlerin bir arada bulunduğu yaşam alanlarının düzenli ve uyumlu bir şekilde yönetilmesini sağlar. Bu hukuki düzenlemelerin önemli bir unsuru olan Kat Malikleri Genel Kurulu, maliklerin taşınmazla ilgili kararlar alması ve yönetim süreçlerini belirlemesi için oluşturulan en üst karar organıdır. Kat Malikleri Genel Kurulu’nun görev ve yetkileri, toplantı usulleri, karar alma mekanizmaları ve hukuki niteliği, Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde ayrıntılı olarak düzenlenmiştir.
Kat Malikleri Genel Kurulu Nedir?
Kat Malikleri Genel Kurulu, apartman veya site içerisindeki tüm bağımsız bölüm maliklerinin bir araya gelerek ortak kararlar aldığı bir yönetim organıdır. Genel kurul, taşınmazın yönetimiyle ilgili önemli kararların alındığı, maliklerin hak ve yükümlülüklerini etkileyen düzenlemelerin yapıldığı bir platformdur.
Genel kurulun temel amacı, taşınmazın ortak kullanımına ve yönetimine ilişkin konularda kararlar almak, ortaya çıkan sorunları çözmek ve maliklerin ortak yaşam düzenini sağlamak için gerekli önlemleri belirlemektir.
Kat Malikleri Genel Kurulu’nun Görev ve Yetkileri
Kat Malikleri Genel Kurulu, taşınmazın yönetimiyle ilgili geniş yetkilere sahiptir. Bu yetkiler, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. ve 35. maddelerinde düzenlenmiştir. Genel kurulun temel görev ve yetkileri şunlardır:
1. Yönetim Planının Onaylanması ve Değiştirilmesi
Kat Malikleri Genel Kurulu, taşınmazın yönetimine ilişkin esasları düzenleyen yönetim planını onaylama ve değiştirme yetkisine sahiptir. Yönetim planı, tüm maliklerin uyması gereken kurallar bütünüdür ve genel kurul kararı olmaksızın değiştirilemez.
2. Yönetici veya Yönetim Kurulu Seçimi
Apartman veya site yönetiminin yürütülmesi için bir yönetici ya da yönetim kurulu seçimi genel kurulun yetkisindedir. Yönetici, genel kurul tarafından alınan kararların uygulanmasını sağlar ve maliklerin hak ve yükümlülüklerini gözetir.
3. Bütçe ve Aidatların Belirlenmesi
Ortak alanların bakım, onarım ve yönetim giderlerinin karşılanması için bütçe hazırlanması ve aidat miktarlarının belirlenmesi genel kurulun sorumluluğundadır. Bu süreçte, maliyetler bağımsız bölümlerin arsa payına göre paylaşılır.
4. Ortak Alanlarla İlgili Kararlar
Genel kurul, ortak alanların kullanımı, onarımı, tadilatı ve modernizasyonu gibi konularda karar alma yetkisine sahiptir. Örneğin, ortak bahçenin düzenlenmesi veya otopark alanının genişletilmesi gibi konular genel kurulun gündeminde yer alabilir.
5. Hukuki İşlemlerin Başlatılması
Genel kurul, taşınmazın yönetimiyle ilgili hukuki işlemlerin başlatılmasına karar verebilir. Örneğin, aidat borcunu ödemeyen maliklere karşı icra takibi başlatılması veya ortak alanlara zarar veren kişilere dava açılması gibi işlemler bu kapsamda değerlendirilir.
Kat Malikleri Genel Kurulu’nun Toplanma Usulleri
Kat Malikleri Genel Kurulu, belirli kurallara uygun şekilde toplanır ve karar alır. Toplantıların düzenlenmesi ve yürütülmesi, Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ayrıntılı olarak düzenlenmiştir. Bu kurallar şu şekilde özetlenebilir:
1. Toplantı Türleri
Olağan Toplantılar
Genel kurul, her yıl belirli bir tarihte olağan toplantısını gerçekleştirir. Bu toplantının amacı, yıllık bütçe onayı, yönetici seçimi ve genel düzenlemelerin yapılmasıdır. Olağan toplantının tarihi, yönetim planında belirtilmişse bu tarihe göre yapılır; belirtilmemişse her yılın Ocak ayında gerçekleştirilir.
Olağanüstü Toplantılar
Acil bir durum ortaya çıktığında, maliklerin en az üçte birinin talebiyle genel kurul olağanüstü olarak toplanabilir. Olağanüstü toplantılar, genellikle taşınmazın yönetimiyle ilgili önemli kararların alınması gerektiğinde düzenlenir.
2. Toplantıya Çağrı Usulü
Kat Malikleri Genel Kurulu toplantıları, yönetici tarafından maliklere yazılı olarak bildirilir. Toplantı çağrısında şu bilgiler yer almalıdır:
- Toplantı tarihi, saati ve yeri
- Toplantı gündemi
- Maliklerin oy kullanma usulü
Toplantı çağrısı, en az 15 gün önceden maliklere ulaştırılmalıdır.
3. Gündem Belirlenmesi
Toplantıda görüşülecek konular gündem olarak belirlenir ve maliklere bildirilir. Gündem dışındaki konular genellikle görüşülmez, ancak toplantıda oybirliği ile gündem değişikliği yapılabilir
Karar Alma Süreci
Genel kurul toplantılarında alınan kararlar, maliklerin hak ve yükümlülüklerini doğrudan etkiler. Bu nedenle, karar alma süreci belirli kurallara uygun şekilde gerçekleştirilmelidir.
1. Oy Kullanma Hakkı
Her bir bağımsız bölümün maliki, genel kurulda bir oy hakkına sahiptir. Birden fazla bağımsız bölüme sahip olan kişiler, sahip oldukları bölüm sayısınca oy kullanabilir. Ancak, hiçbir malik oy sayısının üçte birinden fazlasını kullanamaz.
2. Karar Yeter Sayısı
Genel kurulda alınacak kararlar için gereken oy çokluğu, kararın niteliğine göre değişir:
- Basit Çoğunluk: Olağan yönetim işleri için katılanların salt çoğunluğu yeterlidir.
- Oybirliği: Yönetim planı değişiklikleri veya taşınmazın ortak alanında büyük değişiklikler yapılması gibi önemli kararlar için oybirliği gerekir.
3. Kararların Geçerliliği
Alınan kararlar, karar defterine yazılarak toplantıya katılan maliklerin imzasıyla geçerli hale gelir. Bu kararlar, toplantıya katılmayan malikler için de bağlayıcıdır.
Genel Kurul Kararlarına Uyulmaması ve Hukuki Yaptırımlar
Kat Malikleri Genel Kurulu tarafından alınan kararlar, tüm maliklerin uyması gereken bağlayıcı düzenlemelerdir. Bu kararlara uyulmaması durumunda çeşitli hukuki yaptırımlar devreye girebilir.
1. Uyarı ve İhtar
Yönetici, genel kurul kararlarına uymayan maliklere yazılı ihtar göndererek kararların uygulanmasını talep edebilir. Bu süreçte noter kanalıyla yapılan ihtarlar hukuki dayanak sağlar.
2. Dava Açma Hakkı
Genel kurul kararlarına aykırı hareket eden maliklere karşı diğer malikler veya yönetici dava açabilir. Mahkemeden, kararların uygulanmasını zorunlu kılacak hüküm alınabilir.
3. Maddi ve Manevi Tazminat
Genel kurul kararlarına uymayan malikler, diğer maliklere verdikleri zararlar nedeniyle maddi ve manevi tazminat ödemek zorunda kalabilirler.
Kat Malikleri Genel Kurulu’nda Ortaya Çıkabilecek Sorunlar
Kat Malikleri Genel Kurulu, maliklerin ortak yaşam düzenini sağlamak için önemli bir platformdur. Ancak, uygulamada çeşitli sorunlar yaşanabilir. Bu sorunlar genellikle şu durumlarda ortaya çıkar:
- Karar Alma Sürecindeki Anlaşmazlıklar: Maliklerin farklı görüşlere sahip olması, kararların alınmasını zorlaştırabilir. Bu durum, özellikle mali konularda sıkça yaşanır.
- Toplantıya Katılım Eksikliği: Maliklerin toplantılara katılmaması, yeterli çoğunluğun sağlanamamasına yol açabilir ve kararların alınmasını geciktirebilir.
- Kararların Uygulanmasındaki Zorluklar: Alınan kararların uygulanması sırasında yönetici veya diğer maliklerle uyumsuzluk yaşanabilir.
Kat Malikleri Genel Kurulu, apartman ve site yaşamında düzenin sağlanması için kritik bir organdır. Maliklerin taşınmazla ilgili önemli kararları bu platformda alması, taşınmazın verimli ve uyumlu şekilde yönetilmesine katkıda bulunur. Genel kurulun etkili bir şekilde çalışabilmesi için maliklerin toplantılara katılması, karar alma süreçlerine aktif olarak katılım sağlaması ve alınan kararlara uyması gereklidir. Ortaya çıkan sorunların çözümünde ise Kat Mülkiyeti Kanunu’nun öngördüğü düzenlemeler, maliklerin haklarını koruyan önemli bir rehberdir.
